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從西安中院直至陜西省高院，官司打了8年，一塊15畝住宅用地如今一直撂荒，半個小區猶如孤島。除了現有業主居住環境堪憂，錯過前幾年西安樓市黃金期，開發前景也難以預料。
8年的艱難執行：抵債償還的一塊地，仲裁八年難開發
位于陜西省周至縣工業路的加州陽光南區，半堵墻將小區一分為二。北邊是9號樓，居民入住近10年。南邊是一片空地，2015年，經西安仲裁委調解給陜西元吉綠化裝修設計工程有限公司（以下簡稱元吉公司），但至今未能得到開發。
2008年，元吉公司給陜西三晶實業集團有限公司（以下簡稱三晶公司）的項目做綠化，對方公司有700萬元工程款一直未結算。三晶公司負責人曾出借給陜西金絲路置業有限公司周至分公司（以下簡稱金絲路分公司）款項，后債權轉讓，金絲路分公司用加州陽光小區9號樓南邊的一塊空地來給元吉公司抵債。
“8年里，我們錯過了西安樓市發展迅猛的黃金期，有關部門跑了上百次，官司從西安中院打到陜西省高院，一路勝訴，但就是執行不了。”元吉公司工作人員說，原因就是業主有意見和上訴阻撓。金絲路分公司的其他的債主也在上訴，一直打到了最終審。
今年2月21日，西安市中級人民法院（以下簡稱西安中院）發函給周至縣不動產登記服務中心，讓繼續辦理土地轉移。
3月14日，周至縣不動產登記服務中心回函稱土地轉移公告期間，9號樓業主提交反對意見，建議暫緩。
3月28日，西安中院復函，異議被該院駁回，請該中心按法律規定繼續執行并做好后續工作。
“結果，不動產登記部門又讓我們按土地出讓辦手續，這就意味著要交好幾百萬元，包括土地出讓金、廉租房配建費等。”元吉工作人員說，早年，金絲路分公司蓋9號樓時就劃撥有800多平方米廉租房配建土地，當時金絲路分公司應該配建，但其未配建，現在又要變成出讓，就要交配建費，這是遺留下來的問題，費用不應該由元吉公司承擔。而且，此前周至縣不動產登記局曾發文，稱按劃撥辦手續，“裁定里從始至終都沒有提到過需要我們交出讓費用，劃撥不用交這些費用，但要配建廉租房，我們愿意認了。但現在變成出讓，光這些費用交下來，抵債的700萬元一多半就沒了。”
法院的終審裁定：宗地除加州陽光9號樓，剩余土地使用權金絲路分公司給元吉公司抵債
在當事人提供的材料證據中，大風新聞記者梳理發現，2015年2月9日，西安仲裁委員會作出西仲調字（2015）第139號調解書，確認了元吉公司與金絲路分公司雙方2015年1月9日達成和解協議：2015年1月9日，金絲路分公司尚欠元吉公司700萬元，雙方均同意金絲路分公司將其享有的9999.9平方米的土地使用權抵償欠元吉公司的700萬元借款。該土地地號為ZZ1-28-86-1，位于周至縣縣城工業路東段，使用面積18233.5平方米，但金絲路分公司在此土地上已建成“加州陽光”9號樓一棟，剩余土地使用面積為9999.9平方米，折合為15畝。自和解協議簽訂之日起，金絲路分公司及時配合元吉公司辦理該土地使用權過戶手續，該土地使用權過戶產生的相關稅費由雙方依法承擔，6個月內將土地使用權過戶完結。
在執行中，2020年6月，西安中院向周至縣自然資源和規劃局作出并送達了（2015）西中執仲字第00278-6號協助執行通知書，對該院查封的ZZ1-28-86-1號土地中，除加州陽光9號樓之外剩余土地進行分割。
2022年5月10日，西安中院向周至縣不動產登記服務中心作出（2015）西中執仲字第00278-8號協助執行通知書，要求按上文中調解書載明的內容，將ZZ1-28-86-1土地剩余部分土地使用權抵償轉移至申請人元吉公司。
2022年7月1日，周至縣自然資源和規劃局發布《關于陜西金絲路置業有限公司周至分公司國有建設用地分割的公告》稱，按上文所述兩份協助執行通知書要求，進行土地分割，分割后剩余部分土地使用權抵償轉移至元吉公司。宗地總面積18233.5平方米，擬按9號樓分攤土地面積8554.04平方米，剩余部分9679.46平方米分割。按照原宗地的《國有建設用地使用權出讓合同》約定的用途、規劃條件進行后續開發建設，土地使用權年限與原宗地保持一致。由金絲路分公司辦理9號樓的竣工驗收、規劃驗收等手續，為群眾辦理不動產權證書。金絲路分公司與元吉公司簽訂協議，約定由受讓企業對剩余部分土地繼續按原規劃進行開發建設，不得在分割處圈建圍墻，分割后兩宗地上的兩個項目仍為同一個小區，小區內的道路、綠地、公共配套服務等由9號樓業主及后期開發建設項目的業主共同使用和共享。
>>爭議焦點
焦點1：小區業主提出異議，對土地轉移登記不服
據了解，公告之后，加州陽光小區的業主們提出執行異議，9號樓雖于2014年交付使用，但一直未辦理正式驗收，未按約定為業主辦理產權登記，物業配套設施也存在嚴重缺陷，一直未得到有效解決。按照周至縣人民政府周土國字（2012）1號《土地審批件》，在案涉宗地18233.5平方米的使用權總面積中，其中有872.38平方米為劃撥性質，劃撥土地的權利人為周至縣城鄉規劃和住房保障局。業主認為，金絲路分公司無權對全部土地使用權進行完全處置，“以物償債”的做法缺乏支撐。
同時，業主認為，要將剩余部分土地使用權抵償轉移至元吉公司，只有在滿足全體購房消費者權益的前提下，才有權轉移。應當先撤銷協執，待全體購房人權益得到落實后在處理。因此請求法院：由元吉公司支付辦理房產首次登記所需的費用，由金絲路分公司辦理房產大證，并協助異議人辦理房產小證；由元吉公司按照新開發樓盤的標準為業主安裝單元門對講門禁系統，并承擔相關費用；由金絲路分公司落實物業辦公用房；核實發電機供應商尾款，如果存在拖欠貨款，由元吉公司予以清償；對9號樓內外基礎配套設施，按照新開發樓盤標準由元吉公司進行完善，并承擔相關費用。
2022年10月13日，就金絲路分公司和元吉公司借款合同糾紛一案，西安市中院對加州陽光9號樓業主代表發出4份執行裁定書。該院認為，業主對土地轉移登記不服，認為侵害后購房人優先權利等主張，實質是否定已生效的調解書內容，而并非是對法院執行行為本身提出的異議，故應按照申請不予執行仲裁調解的程序進行審查。該案中，周至縣自然資源和規劃局，周至縣不動產登記服務中心收到本案協助執行通知書后，經審查宗地情況，并未向法院反饋其他不能分割登記并過戶的“正當理由”，而是依法依規進行了分割并配合執行，本案執行依據仲裁調解書所載內容的辦理過程中并無行政障礙，故仲裁調解書不存在處理當事人民事權利義務的結果部分或者全部錯誤的情形；案外人亦無證據證明調解書存在定不予執行情形，其請求不能成立，裁定駁回案外人不予執行西安仲裁委員會西仲調字(2015)第139號調解書的申請。
焦點2：其他債主也想執行地塊“分一杯羹”，被法院多次駁回
記者采訪了解到，案件一直難執行，除了加州陽光9號樓的業主有異議之外，案外人談某和金絲路分公司有民間借貸關系，她也一直在提出不予執行調解書的申請，從西安中院一直復議到陜西省高級人民法院。
記者梳理發現，談某對金絲路分公司享有債權數額1066萬余元及利息，因金絲路分公司未及時清償，各項利息等增至本息3500萬元。談某表示，案涉土地價格應評估確定，如土地價格高于元吉公司的債權數額，可給她執行該地塊。
在多年的執行過程中，法院查封了加州陽光9號樓40余套房產和13套商鋪（原作為借款擔保，已過戶至談某名下）。同時，談某通過程序取得執行款項270余萬元。
法院認為，對于案涉土地，談某系輪候查封債權人。元吉公司2015年9月申請西安中院對案涉土地進行查封，早于談某對案涉土地申請保全的時間兩年。元吉公司的債權系基于所有權變動享有的債權，而談某享有的債權系基于金錢給付所享有的普通債權，其對涉案土地并不享有抵押權等優先受償權，元吉公司并不損害談某的合法權益。
今年1月31日，陜西省高級人民法院執行裁定書（2023）陜執復11號為終審裁定，駁回談某復議申請。
>>記者走訪
業主聲音：歡迎來開發，但要先解決房產證、小區綠化配套等問題
2月21日，西安中院向周至縣不動產登記服務中心發函，稱談某及9號樓業主就土地轉移異議已被駁回，且省高院裁定書已發生效力，請繼續執行（2015）西中執仲字第00278-8號協助執行通知書載明的土地轉移事。
3月14日，周至縣不動產登記中心書面回復稱，該宗地上存在復雜的矛盾關系，涉及100多戶業主群體利益，建議土地轉移事項暫緩。3月28日，西安中院復函稱，業主代表進行異議過程中，通過律師已表態，就其異議審查的結論再無異議，其異議駁回后暨認可上述土地的轉移事，據此，繼續執行。
4月10日上午，大風新聞記者來到了位于周至縣工業路的加州陽光南區，小區沒有門頭，一堵沒有完全封死的圍墻，將小區分為兩半。圍墻北邊有一棟樓，就是9號樓。圍墻南邊是一片空地，也正是遲遲無法執行的那塊抵債的宗地。小區里的相應配套設施一直未完善，案涉宗地也一直未開發。
小區一位保安說，該小區至今未辦房產證，南邊的地這些年一直空著未開發。
記者在小區里見到了多位居民，大家提到房子都很發愁。
業主趙先生說，小區2014年交房至今，一直沒有完善配套設施，“房子沒有房產證都不說了，我也不是倒騰房，買房是為了自己居住，也得有一個正常的居住環境吧。樓下如果有個花園，晚上吃完飯也能帶孩子下樓轉轉，到現在啥都沒有。”
趙先生說，買房時承諾的綠地面積到現在都沒有實現，小區應急設施也不完善，沒有備用發電機，萬一停電電梯就無法使用。“我們的綠化都沒有建設，就把本要建綠地的地拿去抵債了。那我們這190戶業主的利益誰來負責呢？所以那塊地到現在也空著，有人要動工，我們就不答應。”
也正是因為這些訴求一直未得到解決，業主們每家湊錢，派出4位業主代表，一起向法院提出土地執行異議。陶先生就是業主代表之一，“早年就說這里要蓋房，錢早早都交了，是計劃給兒子結婚用，后來每次過來看都是個坑，到了2014年，房子蓋好了，收房時我孫子都有了。”陶先生說，小區至今配套設施未完善，甚至連門牌都沒有，“外人路過誰能知道我們這是加州陽光小區。”
陶先生說，之前，周至縣自然資源和規劃局發布的土地分割公告就貼在小區里入口處，大家都看到了，“公告對9號樓業主的訴求置之不理，只談了開發，我們并不是反對開發，其實訴求就是先把買房時承諾給我們的房產證、配套設施、綠化等建好了，問題解決了，我們是支持的，歡迎來開發。整個小區都建設好了，對我們也是好事。”
知情人揭秘：金絲路分公司抵給案外人的商鋪房產，價值已覆蓋欠款
隨后，大風新聞記者聯系到金絲路分公司的負責人孫某，試圖了解此事，她說不方便后掛斷了電話。
記者在周至縣見到了裁定書中多次提及的金絲路分公司委托訴訟代理人項先生，項先生此前是金絲路分公司總經理，對相關情況比較了解。
項先生說，金絲路分公司項目地處周至縣，住宅銷售滯銷，為不讓項目爛尾，公司向三晶公司借款，將加州陽光九號樓勉強施工完畢交付業主，借款到期后無法償還。元吉公司給三晶公司做綠化，還有700萬元工程款未結。經仲裁調解，只能將剩有未開發的九號樓南側土地使用權抵償給元吉公司，不到15畝，當時地價三四十萬一畝，“整個過程真實清楚，皆按法律程序辦理。”
項先生說，金絲路分公司借談某的借款償還了500多萬元，剩余900多萬元，公司用北區的13套商鋪抵給了談某，談某還查封了南區九號樓42套住宅，以下兩項市值4000余萬元，早已覆蓋談某的借款。“對于業主的建議和擔憂，其實之前周至縣自然資源和規劃局的公告里都有了要求。小區里不能建圍墻，新開發的地和9號樓是一個小區，綠地、配套都是共享的。不會發生只開發新地不顧9號樓業主的情況。”
周至縣不動產登記服務中心：要走出讓流程，裁定的轉移都得交出讓金
2020年7月14日，周至縣不動產登記局曾就協執向西安中院作出情況說明，其中提到，金絲路分公司于2011年10月14日和周至縣國土資源局簽訂了國有建設用地使用權出讓合同，合同約定出讓宗地面積17361.12平方米：劃撥給周至縣住房保障中心的配建廉租住房面積為872.38平方米。建議劃撥土地全部劃撥給后續開發企業，由該企業完成廉租房配建任務。
2012年11月22日的《國有建設用地使用權出讓合同》補充協議中，出讓人為周至縣國土資源局，受讓人為陜西金絲路置業有限公司周至分公司。宗地總面積18233.5平方米，出讓宗地面積17361.12平方米變更為17377.55平方米；劃撥給該公司的配建廉租住房面積872.38平方米變更為855.95平方米（廉租住房建成后移交縣規劃建設和住房保障局)。建筑容積率不高于2.4變更為不低于2.5且不高于3.5。根據土地使用權評估結果，結合有關法律法規規定，該宗地容積率變更后差價為160.9508萬元，受讓人同意補交土地出讓金160.9508萬元。
4月10日，大風新聞記者來到周至縣政務服務中心，周至縣不動產登記服務中心工作人員稱，負責人不在。隨后，元吉公司人員當記者面現場電話聯系該部門負責人，負責人說，之前已經說清了，還是要走出讓流程，不管法院裁定如何，劃撥土地轉移，必須得變成出讓才能轉移，“不管任何一家，裁定的轉移都得交出讓金。”元吉公司人員提出，此前材料上明確是劃撥土地同時配建廉租房，并不是出讓？該負責人說，自己一周都不在，可找權籍部門咨詢或找周至縣自然資源和規劃局王局長先溝通。
隨后，記者和元吉公司人員找到權籍部門的一位負責人。這名負責人說，最近處理此事的工作人員休假了，正在辦理，讓元吉公司不要著急，“拖了8年了，事情原因很復雜，具體的下午可找王局長溝通。”
周至縣自然資源和規劃局：接手土地時已包含廉租房劃撥土地，兩種方案可選，將推動辦理
4月10日下午1時30分，大風新聞記者和元吉公司人員來到周至縣自然資源和規劃局，見到了局長王也。
王也局長說，元吉公司土地執行一事目前有兩種解決方案，一是不用配建廉租房。可以按土地出讓辦理，不用配建廉租房，就要交土地出讓金和契稅，還要交異地配建費，800余平方米，每平方米2600元。另一種方案是，按劃撥用地走，就不用交配建費了，但要配建廉租房，“可以算一下，哪種方式劃來選哪種。”
對于元吉公司提出的配建費應由上一家企業完成，除此之外剩多少地他們拿多少地的說法。王也局長表示，這種說法并不對，元吉公司接手的是這部分地，接手的時候這部分地里就有配建廉租房的劃撥土地，“這要按法規來理解。”他說，8年來一直難執行，主要是因為案外人一直在提出異議，一直在訴訟。
隨后，經過溝通，元吉公司選擇按劃撥用地走，配建廉租房，周至縣自然資源和規劃局局長王也表示，會盡快向周至縣住建局發函辦理解決。
8年過去了，這宗土地能否得到順利開發，小區周圍的居住環境能否得到改善，不光是當事企業，加州陽光小區百余戶業主也期盼著能有實質性推進。
