同樣的套路？這次是1700萬的公維金……業主：監管在哪？

公共維修基金，更專業的說法是指住宅專項維修資金。住宅專項維修資金是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新和改造的資金，不得挪作他用。在法律上，住宅專項維修資金由業主繳存，屬于業主所有。最近，“問北京”連續接到市民反映所在小區公共維修基金被物業公司動用，卻未經業主同意，也沒有得到業主認可，在使用上也存在“亂用”的問題。而隨著“問北京”記者的深入調查，又發現在大額公維金的動用過程中，報批流程有，但監管程序上卻存在很多漏洞……

業主：同樣的“劇情”反復上演

北京市豐臺區藍調國際小區業主反映，物業公司將小區1900多萬元公維金用于消防工程改造，而業主對物業公司動用這筆錢并不認可。“問北京”就此進行報道后，日前又有朝陽區水郡長安的業主向“問北京”（北京新聞廣播新聞熱線65159063）反映，幾乎同樣的“劇情”也在他們小區上演。水郡長安小區業主樊女士介紹說：

業主樊女士：我們這個小區實際上是跟藍調國際是同一年入住的，感覺這是一個規律性的，普遍的現象。他們就都是一個完全的這樣的一個成熟的套路。老小區基本上不太存在這種問題，典型的就是說像這種商品房，就是一開始有小病，故意拖的，把感冒拖成癌癥，開始找鑒定，然后就來招投標維修。

水郡長安小區/王小孟攝

業主：維修的是“完好無損”的外墻

4月7號，“問北京”記者來到小區探訪，水郡長安分為東西兩區，兩區各有高層、次高層和別墅區，分用三個不同的公維金賬戶。2021年8月，最先開始進行的是東區高層1-3號樓的外墻維修，業主們起先以為只是物業常規維修，后來才知道，物業公司申請了6棟高層住宅樓1700多萬元的公維金。樊女士拿著業主們此前拍攝的西區2號樓東側墻的圖片告訴記者，施工方將業主們認為是完好無損的外墻損毀，重新維修加固。

業主樊女士：就是他把所有的外墻，完好的外墻全部砸毀，我都是有圖片佐證的。我們兩堵墻完美無瑕，就跟那個瓷器一樣，然后也需要全部維修。

物業提取1700多萬元公維金/受訪者供

當業主對此提出質疑后，物業向業主解釋說，之所以這樣做，是因為此前有居民報修，所以有維修的必要。而樊女士去鄰居家走訪后得知，這面墻涉及到的這幾戶家庭都并不漏雨。

業主樊女士：（物業經理）他還真的就發了給我一個報修統計記錄表，我說我到這個人家去采訪采訪，看看他們家到底漏不漏雨，結果呢我跑到人家，沒有一家有漏雨的。

西二西側墻維修動工前，居民認為墻面完好無損/受訪者供

業主：非緊急項目為何要應急維修？

業主樊女士、周女士指著外墻的空調圍欄、百葉窗，小區臺階等告訴記者，走應急程序使用公維金的外墻維修加固工程涉嫌擴大了工程量，除了外墻，施工方還拆除、新裝了很多并不需要緊急維修的項目。業主周女士介紹說：

業主周女士：這個應該是物業費來修，不應該走應急，不應該走公維。他（物業）不修，他等了這一次再修，我們放空調的那個一條一條的，百葉窗一樣的，他不管你好壞，全給你來修。

居民屋外空調圍欄全部更換/王小孟攝

業主屋外百葉窗全部更換/王小孟攝

業主：工程質量堪憂

樊女士還表示，維修完的外墻在雨天漏雨嚴重，因此業主們對于已做完的工程質量感到堪憂。

業主樊女士：最后我們這個很可笑的是，當我們這個整個修完了以后，東區7月3號、8月4號兩場大雨漏的稀里嘩啦，很多人家都漏雨，漏的一塌糊涂。

剛完工的西區二號樓南墻/受訪者供

業主：物業動用公維“未病先知”

更加令業主們感到疑惑的是，在相關的《房屋建筑修繕定案鑒定報告》還沒出的半年之前，物業的招標文件里“資金落實情況”一項中就已經注明，資金來源為“公維資金”，“資金落實情況”為“已落實”。為什么物業公司在鑒定報告出來之前提前數月就已確定房屋損壞到需要走應急程序使用公維的程度了呢？

業主樊女士：7月份招投標的時候上面明確寫的資金來源，一個橫杠，后面寫百分之百來源于公維資金，鑒定發生在半年以后。招投標它比鑒定還早半年，那我就打一個比方，就好像說一個人得了闌尾炎，下半年才得闌尾炎，但是上半年就已經把手術費都已經準備好了。在招投標的里頭，它還有明確寫著監督單位，監督機構是水郡長安業委會，而我們水郡長安沒有業委會。

招標文件為2020年6月/受訪者供

鑒定報告為2020年6月/受訪者供

招標文件中“資金落實情況”為“已落實”/受訪者供

物業：避免日后出現問題

為核實了解情況，“問北京”記者首先聯系到小區物業——北京誠智慧中物業管理有限公司水郡長安項目部。物業工作人員表示，對外墻進行大面積維修是為了避免日后出現問題，具體情況，需要由物業經理進行回復。

北京誠智慧中物業管理有限公司：你現在這么說，您光修壞的地兒，好地兒不修，當然好地兒不也一樣漏嗎？一會我看著就讓他給您回過去吧。

屬地：應急維修不需通過屬地政府

截至發稿，記者沒有收到回復。記者又聯系到屬地——朝陽區三間房地區辦事處，城鄉建設辦工作人員表示：

朝陽區三間房地區辦事處：物業要走應急（維修）他們不需要通過我們，直接到房管局的物業科去申請就行，不通過鄉政府。

房管局：按程序只要提交三個材料

隨后，“問北京”記者采訪到物業主管部門——朝陽區房管局物業科。工作人員孟先生表示，按照目前的規定，物業只要提交應急維修工程預算書，施工單位營業執照和資質，以及分攤明細表這三個材料，房管局就可以批準物業走應急程序使用公維金。

朝陽區房管局孟先生：房管局對于物業服務企業申請使用應急公維資金，審批是按照市建委的應急維修使用商品住宅專項維修資金申請表中的材料進行收取，材料有施工單位營業執照和資質，應急維修工程預算書。

記者：預算書是誰制定的？

朝陽區房管局孟先生：第三方單位。最后一個就是住宅專項維修資金系統生成的分攤明細表，這個明細表也是這個資金管理中心這個制式的模板。

記者：咱們只要看到這三個文件，從程序上來說，咱們就可以把這個資金撥給他們了？

朝陽區房管局孟先生：對。

預算審核報告、房屋鑒定等都由第三方提供/受訪者供

房管局：有質疑應向物業或第三方單位主管部門反映

這樣看來，物業企業在申請和使用應急公維金的過程中有極大的自主性。不過，根據2009年頒布的《北京市住宅專項維修資金管理辦法》（也就是836號文件）第五條，“由區、縣房屋行政主管部門會同 市住房資金管理部門 負責本轄區內商品住宅和售后公有住房住宅專項維修資金的指導、監督和日常管理工作”。那么房管局的監督和管理工作體現在哪里呢？朝陽區房管局物業科工作人員孟先生表示：

朝陽區房管局孟先生：如果說業主對于使用應急公維流程存在質疑，可以向我們局進行反映，如果說對于涉及到的第三方單位的有質疑，應該向第三方單位的主管部門進行反映，比如誰發資質誰負責對吧？舉個最簡單的例子，可能公維的這個程序里邊會涉及鑒定單位對吧？可以向北京市房屋事務中心進行復議。

記者：那如果業主覺得這些錢明明是應該修外立面的，但他還修了百葉窗，地面呀什么的，應該是跟哪反映？

朝陽區房管局孟先生：因為申請主體是物業服務企業，物業服務企業選擇第三方單位對吧？包括施工單位、審價單位、監理單位。如果有質疑，第一個可以向第三方單位主管部門，第二個可以向申請主體進行反映。

記者：就是向物業進行反映？

朝陽區房管局孟先生：對對對。

記者：但是有的業主他可能就會懷疑，因為物業這個招投標他不是向業主公開的，他就怕他這個招投標里面會不會有一些問題？

朝陽區房管局孟先生：業主提到這個招標材料不是我局的這個（職責范圍），就是相當于市建委對于審批住宅專項維修資金，我們這一個環節的這個法定要件，我們是不獲取招投標環節的這個材料。

北京市住宅專項維修資金管理辦法/北京市政府網站

住建委：房管局有監督職責

“問北京”記者也聯系到北京市住建委物業服務指導中心。工作人員表示，房管局應該對公維金的使用付有監督職責。

北京市住建委物業服務指導中心：因為我們從實行836號文開始的時候，那些是全都由區里負責的，北京市住宅專項維修資金管理辦法，按照那個文來說，是由區里邊的同志實行監督，覺得他們監督要是真要不到位的話，可以向他們的上級去反映一下。

實施細則還未發布

不過，朝陽區房管局物業科工作人員孟先生也坦言，雖然836號文件確實有房管局對于這筆錢有監督職責的表述，但是相關監管細則和監管職責邊界都不明晰，作為一個僅有十幾人的區級行業管理部門，怎么可能有能力去對紛繁復雜的，涉及鑒定、造價、施工等各個環節一一審核？

朝陽區房管局孟先生：因為現在按目前法規的這個申請主體是物業服務企業，我們又是這個物業服務企業行業主管部門，所以說第一道關卡永遠是到我們這兒，但是公維的這個法規是2009年發布的對吧？到現在至今已經有14年了，所以說對于公維里邊的這個事中、事后的這個監管存在一定的這個不嚴謹，包括說這個實施細則還未進行發布。所以說后續我們也希望市建委盡快發布這個公維的這個后續的這實施細則和管理辦法，完善這個公維的鏈條式的這個管理，形成一個閉環。

房管部門承擔“無限責任”

一方面是按照目前規定，要件齊全就可以批準使用公維金，如果不批準，萬一出了事，房管部門需要承擔全部責任；另一方面是批準之后，缺乏對于項目施工方、監理方等的監管，容易引發業主質疑，朝陽區房管局袁科長坦言，每批一筆公維金，都讓房管部門承擔“無限責任”，感覺像是在刀尖上跳舞。

朝陽區房管局袁先生：我們是天天坐在刀尖上，這個左邊一道，右邊一道，根本就躲不開。為什么找監理，監理是干嘛的？監理就是吃這碗飯，市場上給你一個資質認證，你就是來檢驗工程質量的，這是你的專業，你讓房管局不專業的干這個？

業主：不相信第三方公司

不過，很多業主并不相信由物業公司找來的第三方公司會盡監管職責。樊女士表示，業主們還是希望能有一個政府部門對于這筆錢的使用進行監督。

業主樊女士：你別告訴我第三方，你就是告訴我第四方，我們也不信。我又不懂鑒定，我又不懂招投標，我跟他們去說得著嗎？這個批全是你房管局批的，錢是你撥出去的，我承認你的（政府部門）審批合法，但是我現在要求你對他行使監督。

物業提供給房管局的西區2號樓西側墻維修前的照片

律師：可以要求法律部門介入

在長期關注物業領域的北京海潤天睿律師事務所律師包華看來，在放管服改革的背景下，要求政府部門事無巨細的監管會增加社會運行成本，降低社會運行效率，如果業主認為物業公司在使用公維金上有問題，可以向法律部門舉報。

包華：不能說因為不信任，所以我們常規的工作方法就不堅持了，騙專項維修資金的，那是刑事犯罪啊，歸公安部門啊。房管局監管不了這么多，靠什么？靠管理人，靠物業公司，靠管理人，去監督這套房子，絕對公平就一定沒效率，因為公平是需要犧牲效率的。

業主：個人起訴物業或第三方公司困難重重

然而，業主樊女士則指著桌上摞著的高達半米的相關材料告訴“問北京”記者，由于公維金的申請主體是物業公司，個人對物業公司或第三方公司發起訴訟困難重重。

業主樊女士：因為我們沒有業委會就沒有訴訟主體，只能是我個人這樣去訴他。個人訴他的話，還要根據那個多少的標的，就是涉及到你家多少錢，從那個分攤明細表去打這個官司，那我如果打我打下來，可能就我家的這個贏了，充其量贏了我這2萬。