有限合伙企業設立、運作、避稅寶典

【導讀】：有限合伙是由一名以上普通合伙人（以下簡稱“GP”）負責日常經營并承擔無限連帶責任，并由更多不承擔日常經營管理責任但僅僅承擔有限責任的有限合伙人（以下簡稱“LP”）共同組成的特殊的合伙經營組織形式。它最早起源于 “康孟達契約”，其后，無論是德國、英國、還是美國都在其本國立法中對有限合伙作了明確規定。而法國的“隱名合伙”制度也與有限合伙有相似之處。

一、法律特征

目前房地產投資基金的組織形式主要有公司制、有限合伙制和信托制三種。而有限合伙作為主流形式，與其獨特的法律特征是分不開的：

第一，有限合伙獨特的責任承擔模式和靈活的利潤分配形式，有利于房地產拓寬投融資渠道。隨著國家一系列對境內過熱的房地產市場緊縮性宏觀調控政策的出臺，現今房地產開發企業均面臨同一個問題：資金緊缺。與此相對應的是社會上存在大量閑散資金躍躍欲試，希望投入房地產市場，但卻苦于沒有房地產投資經驗和渠道而無從著手；而一些擁有房地產投資經驗和投資渠道的投資管理者卻因手上沒錢而只能無所作為。有限合伙制很好解決了這一問題：LP承擔有限責任，大大降低了其投資風險，使得其愿意將資金交給GP管理和投資；而GP得到LP資金支持后通過其投資經驗和投資渠道，將資金投入收益高而穩定的房地產市場，為LP賺取投資收益的同時，也通過有限合伙靈活的利潤分配形式獲得其應有的回報；同時，房地產開發商投資基金資金支持下，接上了原本幾乎斷裂的“資金鏈”。可以說，這是一個房地產開發企業、社會投資者和專業投資管理者三贏的結果。

第二，有限合伙特有的內部治理機制，有利于降低運營成本并提高決策效率。有限合伙規定僅僅由GP負責日常經營和投資決策。這可避免公司制投資企業中繁瑣的決策程序（如：董事會決議、股東會決議等），降低經營管理的金錢和時間成本。由于房地產投資并不復雜，當選擇了合適的投資項目后，基本無須再進行其他特別繁瑣的管理和決策。作為具有一定投資經驗和投資渠道的GP完全可以獨立勝任管理和決策。這樣，在降低投資基金經營成本的同時，完全不會影響投資管理效果。

第三，有限合伙獨有的稅收政策，有利于進一步提高投資收益。無論是公司制還是信托制的投資基金，均無法避免雙重征收所得稅。而有限合伙企業中僅對合伙人個人征收所得稅，大大提高了投資收益。

第四，有限合伙自由的合伙權益轉讓規則，有利于為投資者提供便捷的退出通道。有限合伙與普通合伙不同，LP可以自由的轉讓其合伙權益甚至可以用合伙權益出質，這為LP提供了自由的退出通道。由于房地產開發周期一般較長，能在投資同時擁有自由的退出機制，將吸引更多投資者參加房地產投資基金的募集。

正是因為上述優勢，有限合伙制私募房地產基金已經成為現今房地產投融資的主要方式之一。在眾多個人和機構投資者與房地產開發商對有限合伙制私募房地產投資基金趨之若鶩之時，本文就相關法律問題進行探討。

二、設立問題

根據《合伙企業法》及《合伙企業登記管理辦法》，作為有限合伙企業應當有2－50名合伙人、至少有1名普通合伙人（以下簡稱“GP”）、有限合伙人（以下簡稱“LP”）不得以勞務出資并不得作為執行事務合伙人、GP不得為國有獨資公司、國有企業、上市公司以及公益性的事業單位、社會團體等。除此之外，有限合伙制房地產投資基金設立時還需注意如下一些問題：

1、出資問題

雖然《合伙企業法》對有限合伙企業出資方式和數額未作限制，但是針對房地產投資基金的特點，一般投資體量較大，而且主要以募集投資資金為目的。所以在設立有限合伙制房地產投資基金時，應根據擬投資項目的情況，確定基金的出資金額和出資份數，并且將出資方式限制為貨幣。

若有限合伙制房地產投資基金擬通過股權投資的方式進行房地產投資，在設立時還可參照各地方對設立股權投資企業的相關規定和要求。

上海要求設立股權投資企業（包括有限合伙制）出資金額至少人民幣1億元，出資方式限于貨幣形式，單個自然人合伙人至少出資人民幣500萬元。天津、重慶、浙江也有相類似的規定。

另外，若房地產投資基金以公司方式設立，根據《公司法》要求，股東認繳的注冊資本必須在公司成立之日起5年內繳足，且首期出資額不得低于注冊資本的20％。而根據《合伙企業法》規定，若以有限合伙制設立房地產投資基金，合伙人僅需根據合伙協議的約定履行其出資義務。雖然部分地方性規定對有限合伙制股權投資企業的首期出資有相關規定（如：天津要求達到2000萬、重慶要求達到5000萬），但并沒有掛鉤式地規定首期出資必須占認繳出資的一定比例。而且，《合伙企業法》及相關地方性規章均沒有硬性規定認繳出資繳足的期限。因此，有限合伙制房地產投資基金的出資繳納方式更靈活。

2、合伙人人數問題

根據《合伙企業法》規定，有限合伙企業應由2－50名合伙人組成。但是，房地產投資體量一般較大，若合伙人人數限制在50人以內，對于每名合伙人的資金壓力很大。這會嚴重影響資金募集。有人提出可以通過信托形式擴展有限合伙制房地產投資基金的資金募集范圍。以信托公司設立一個集合資金信托計劃，信托公司以該信托計劃募集的資金出資成為有限合伙企業的一個合伙人。這樣有限合伙制房地產投資基金就可突破50人的合伙人數上線。但是在通過信托模式擴展實際合伙人數時，應當注意以下幾個問題：

首先，集合資金信托計劃的投資者人數有一定限制。根據《信托公司集合資金信托計劃管理辦法》的規定，單個信托計劃的自然人人數不得超過50人，單筆委托金額在300萬元以上的自然人投資者和合格的機構投資者數量不受限制。

其次，部分地方性規章被認為規定禁止通過信托的方式參加股權投資基金，如上海明確要求：“股權投資企業的股東或合伙人應當以自己的名義出資。”這條規定被部分業界人士認為是禁止通過信托的方式運作房地產投資基金的信號；但也有專家認為從立法精神上看，該條規定并非為了禁止信托模式參與股權投資企業而設。可見，業界人士甚至工商部門對于該規定的理解存在差異。實踐中，在與工商部門充分溝通基礎上，極個別采用了信托模式參與房地產投資基金已經在上海成功登記設立。因此，在設立房地產投資基金前，發起人應當和相關工商部門充分溝通，就是否可以信托方式參與房地產投資基金事先獲得工商部門的認可后，再行設立。