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今年3月份的時候，灞橋區就曾經舉辦了一場土地推介會，當時推介了4宗共計300畝開發用地。
但這幾塊地，一直沒有供應，直至今天才發布了其中2宗地的正式出讓公告。
另外，浐灞生態區北辰大道東側2宗、歐亞大道西側1宗開發用地的出讓公告，也正式發布。
兩大樓市非熱點板塊此次土地供應，能否實現溢價成交？我們共同關注。
灞橋2宗開發用地供應
灞橋此次有2宗開發用地供應，共計182.839畝，計容建面約31.75萬㎡，掛牌起始價共計為23.21億元。這兩塊地均位于灞河西岸，并且兩塊地緊鄰。這兩塊地的具體信息如下：
BQ2- 19-114宗地：位于灞橋區南程路以南、下莊路以西，土地面積63.845畝，土地用途為住宅，容積率不大于2.8，建筑密度不大于20%，綠地率不小于35%，建筑限高80米，這塊地計容建面為119280㎡。
BQ2- 19-112宗地：位于灞橋區柳鶯路以北，柳煙路以西，規劃路以南、以東，土地面積182.839畝，容積率不大于2.5，建筑密度不大于20%，綠地率不小于40%，建筑限高80米，這塊地計容建面為198250㎡。這個地塊中配套有約5400㎡公辦幼兒園。
這2宗地的掛牌起始價分別為8.34億元、14.87億元，開發商可以單獨競買，也可以聯合競買，將按照價高者得原則確定競得人。
按照起始價計算，這兩塊地的地價為1306.29萬元/畝起、1249.64萬元/畝起，樓面地價分別為6991.95元/㎡起、7500.63元/㎡，再加上無償移交的公建配套，實際成本要更高一些。
從這兩塊地所處的位置來看，屬于灞橋區這幾年重點開發建設的板塊之一，這兩塊地也是今年3月份灞橋區土地推介會上的地塊。
這兩塊地周邊的配套，最大優勢就是生態資源、教育資源。生態資源方面，距離灞河只有不到500米；教育資源方面，周邊云集了西安濱河學校、東城第六小學、東城第二學校等。
另外，地鐵1號線、6號線、9號線等地鐵配套，三甲醫院唐都醫院，以及待開發的萬達廣場，距離這兩塊地也是近在咫尺。
同時，這兩塊地南側，是待開發的地鐵停車場上蓋TOD地塊，預計屆時將有大量商業配套。
地產開發方面，龍湖、中鐵一院逸博置業、領航等房企在這個板塊目前有項目開發，另外灞橋城建、紡織城建設在這個板塊也有土地儲備。
這幾年，這個板塊的土地出讓，基本都是以底價成交。2021年10月，龍湖底價在該板塊拿地，容積率2.8，樓面地價6596.96元/㎡；2022年6月，中鐵一院逸博置業、灞橋城建在該板塊摘得容積率2.5的地塊樓面地價7572元/㎡、7703元/㎡，紡織城建設摘得容積率2.6的地塊樓面地價7692元/㎡。
對比這兩年成交的地塊樓面地價，以及此次掛牌出讓的2宗地塊，樓面地價基本與之前相差不大。
目前，該板塊內主要在售項目為中國鐵建西派逸園，高層售價在1.7萬元/㎡左右，小高層售價1.9萬元/㎡左右。領航悅峯的高層售價則在1.4萬元/㎡，由于是城改項目容積率較高，產品為剛需產品，因此價格較低。
浐灞3宗地出讓
浐灞這次有3宗地供應，土地面積共計204.791畝，計容建面約38.47萬㎡，掛牌起始價合計為21.02億元。
其中，CB3- 1-92宗地位于浐灞生態區香槐五路以南、歐亞大道以西，土地面積60.194畝（住宅41.251畝，商服18.943畝），土地用途為住宅、商服（共用宗），容積率不大于2.86，建筑密度不大于29%，綠地率不小于32%，住宅建筑限高80米，地塊計容建面為114768.94㎡。
這塊地的掛牌起始價為59885萬元，折合994.87萬元/畝起，樓面地價5217.88元/㎡起，將按照價高者得原則確定競得人。
從位置上來看，這塊地的位置在灣流項目的北側，地塊緊鄰地鐵3號線，周邊有浐灞實驗小學、砂之船奧特萊斯、浐灞假日酒店、華夏文旅、西安國際會展中心等配套，區域內居住氛圍已經成熟。
今年5月份，西安城投曾經在該板塊拿地50畝，容積率2.5，樓面地價7351元/㎡。很明顯可以看出，這次供應的這塊地，樓面地價降幅較大，這一方面與目前土地市場大環境有關，另一方面也與這塊地中商業用地占比較高有關。
浐灞今天掛牌出讓的另外兩宗地分別為CB4- 6-264宗地、CB4- 6-265宗地。
這兩塊地緊鄰，整體位于北辰大道以東、灞浦四路以北，土地面積分別為75.319畝、79.278畝，土地用途均為住宅，容積率上限均為2.8，建筑密度上限20%，綠地率下限35%，限高80米，計容建面分別為14.0595萬㎡、12.9318萬㎡。
這兩塊地掛牌起始價分別為7.826億元、7.202億元，折合1039.05萬元/畝起、1039.58萬元/畝起，樓面地價5566.34元/㎡起、5569.22元/㎡起，將按照價高者得原則確定競得人。
從這兩塊地所處的位置來看，剛好處于目前西安南北重要交通要道北辰大道上，北辰大道全線高架后，向南可以直達辛家廟立交、北二環、東二環，進入三環內、二環內更快。同時，沿著這兩塊地南側不遠處的灞浦三路向東穿過灞河奧體隧道，可以直達西安奧體中心。
碧桂園、華遠、金科、招商、上實城開、遠洋等全國性房企，在周邊均已經有項目布局。另外，龍湖旗下的代建平臺龍湖龍智造攜手陜西中萬晟華實業也將落子這個板塊，將開發金科博翠天宸南側2宗共計74.55畝地塊。
