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我住在某居民小區1棟一樓，該棟樓緊臨馬路。年初，一樓有一住戶將其住房打通，改造成一家小超市，銷售食品和日常生活用品。為招攬更多顧客，他又在該棟樓外墻安裝了一塊霓虹燈廣告牌，這嚴重影響了小區居民的生活。
住宅小區不是商業區，如果大家都在這兒開商店、辦公司，小區會變得雜亂又不安全，而且安裝的霓虹燈廣告牌也影響了住宅小區的美觀。于是我們向小區物業公司投訴，之后物業公司書面通知該住戶在一定期限內恢復原狀，拆除廣告牌。但該業主置之不理，繼續經營。
請問作為房屋所有人，是否有權將自己的住宅改為商業用房？住改商必須滿足什么條件？能否在自家外墻安裝廣告牌？解決上述問題的法律依據是什么？
湖南讀者 馬 麗
馬麗讀者：
關于你提出的“住改商”問題，以下作出相關解答。
近年來，城區住戶房屋時有“住宅改商用”的現象發生，不少住戶深受其擾，有人通過物管、社區、派出所調解過，甚至投訴到主管部門請求處理。將于2021年1月1日生效的《民法典》明確規定，“業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主一致同意”。該條規定實際上是對住宅類房屋進行用途管制，對當前各個小區有很大的規范意義，對于處理社區關系也能起到積極的作用。
● 業主不得擅自將住宅改變為經營性用房
《民法典》第二百七十九條規定，業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主一致同意。
房屋所有人即業主，其負有不得擅自改變房屋建筑及其設施設備的結構、外貌、設計用途、功能和布局等義務，其中設計用途包括不得將住宅改變為經營性用房，比如不得將住宅改變成美容美發店、餐廳、超市等。因為將住房改為商業用房，可能會導致住宅小區人來人往，缺乏應有的安寧，影響業主住宅的舒適度，導致業主對小區安全的憂慮，且有的商鋪經營項目多樣，亂扔垃圾、夜間營業、亂立廣告牌、在大街上晾曬衣被等，嚴重影響市容市貌。所以，業主不能違反法律、法規以及管理規約，隨意將住宅改變為經營性用房。
● “住改商”必須經有利害關系的業主一致同意
《物權法》第七十七條規定，業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主同意。該規定對于“住改商”必須經有利害關系的業主同意，究竟是一致同意，還是多數人同意，還是只要一人同意，未作出明確規定，只是籠統地規定“應當經利害關系的業主同意”，這樣模糊的規定，使得司法實踐裁判不一。
《民法典》將這一模糊規定變得明確，“住改商”必須經有利害關系的業主一致同意，只要有利害關系的業主一人不同意，就不得改變住宅用房的用途。根據《民法典》第二百七十九條的規定，如果業主將住宅改變成經營性用房，需要滿足的條件除了應當遵守法律、法規以及管理規約外，還應當經有利害關系的業主的一致同意。
● 業主不能私自決定在自家外墻安裝廣告牌
《民法典》第二百七十八條規定，經業主共同決定的事項，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決，改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動的，應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。
建筑物外墻不屬于建筑物區分所有權中的專有部分所有權，而應屬于共用部分持分權和共同管理的成員權的范疇，業主對建筑物外墻的使用不能像使用專有部分所有權那樣排他性地直接和完全支配，也不能像法定共用部分那樣直接按照功能和用途使用。業主在建筑物外墻安裝招牌廣告已經對建筑物外墻的功能和使用性質進行了改變，這種改變應當屬于《民法典》第二百七十八條所規定的“應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意”的事項，即在自家外墻安裝廣告牌，應該由擁有住房面積加起來超過小區所有住房面積三分之二并且人數也超過三分之二的業主參與表決，同時，需要參與表決里擁有住房面積加起來超過小區所有住房面積四分之三并且人數也超過四分之三的業主表示同意。
所以，在自家外墻可以安裝廣告牌，但該事項不能由單個業主私自決定，必須考慮到其他業主的共同利益，達到法律規定比例業主同意才能實施。
從“住改商”的規定可以看出，《民法典》在一定程度上加大了小區業主的自治，這對提高全體業主對小區利益的關注、減少小區矛盾、保證小區良好居住環境、建立一個良好的生活秩序起到了積極作用。
（湖南聯合創業律師事務所高級合伙人梁臘梅律師、助理律師楊琴）
(責編：趙安妮(實習生)、李棟)
